Bis zu 40 Prozent der Verkaufsfläche im Vereinigten Königreich werden in den nächsten fünf Jahren umgenutzt, wie eine aktuelle Studie der Beratungsfirma Lambert Smith Hampton (LSH) zeigt. Mit dem Anstieg des Online-Shoppings, den durch die Covid-Pandemie beschleunigten Veränderungen im Verbraucherverhalten und dem Auftauchen neuer, moderner Einkaufszentrumskonzepte ist die Repositionierung von Zentren oder deren vollständige Umnutzung ein Trend, der weltweit schon seit einiger Zeit zu beobachten ist.
Sogar ältere Einkaufszentren in Kroatien durchlaufen diesen Transformationsprozess, wobei das Branimir Mall, Mingle Mall, King Cross und das Einkaufszentrum in Jankomir, das das Unternehmen Rimac begrüßt hat, bereits solche Veränderungen erfahren. Westgate wird bald größtenteils in Büroflächen umgewandelt.
– Die Zweckänderung für Einkaufszentren kann in jede Richtung gehen, von der Erweiterung der Dienstleistungen und Angebote bis hin zur vollständigen Umnutzung der Einrichtung. Wenn wir über die Erweiterung des Dienstleistungsspektrums sprechen, beobachten wir am häufigsten Einkaufszentren, die Restaurants, Cafés, Unterhaltungseinrichtungen, Fitnessstudios, Büroflächen oder sogar kulturelle Angebote neben der Verkaufsfläche hinzufügen. Auf der anderen Seite haben wir auch Fälle, in denen der Zweck der Einrichtung vollständig geändert wird, wobei bestehende Gebäude in Lager- oder Büroflächen umgenutzt werden. Da dies eine Entscheidung ist, die viel größere Veränderungen mit sich bringt, wird sie auf der Grundlage umfangreicher Marktforschung getroffen, erklärte Nuccia Basanić, Leiterin der Abteilung für Gewerbeimmobilienvermittlung und -beratung bei Colliers, und fügte hinzu, dass die Repositionierung von Einkaufszentren normalerweise erfolgt, wenn sich die Marktbedingungen ändern, sich die Bedürfnisse der Verbraucher entwickeln, wenn das Zentrum starker Konkurrenz gegenübersteht, wenn es die erwarteten Geschäftsergebnisse nicht erzielt oder wenn die Eigentümer eine solche Entscheidung treffen, weil sie glauben, dass die Repositionierung ihnen größeren Gewinn und eine bessere Marktposition bringen wird.
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In Kroatien haben wir hauptsächlich eine Repositionierung erlebt, bei der das Zentrum neben der Einzelhandelskomponente beginnt, sein Angebot um mehr Inhalte zu erweitern. Das Branimir Mingle Mall bietet somit ein gastronomisches Angebot, Kino, Fitness, Casino, Geschäfte, Hotel und Büroflächen auf sechs Etagen.
Kaptol Center hat eine ähnliche Richtung eingeschlagen, mit gleichem Schwerpunkt auf Shopping und Lifestyle, sodass im Zentrum neben zahlreichen Annehmlichkeiten auch eine Singeschule vorhanden ist. King Cross hat sein Dienstleistungsangebot auf zahlreiche Veranstaltungen ausgeweitet, die das ganze Jahr über organisiert werden, von Rennen bis zu Hundeshows, verschiedenen Ausstellungen und Familienunterhaltungsprogrammen.
– Die Repositionierung einiger anderer Zentren könnte in die Richtung gehen, das Spektrum der angebotenen Dienstleistungen zu erweitern, aber auch vollständige Zweckänderungen, die von den Marktbedingungen, dem Standort des Zentrums, den nahegelegenen Annehmlichkeiten sowie den Marktbedürfnissen und den Appetiten und dem Know-how der Investoren/Entwickler abhängen, sagt Nuccia Basanić.
Faktoren, die die Mietpreise beeinflussen
Das Mani Center, das nie richtig durchgestartet ist, wird am logischsten in Lager- oder Logistikflächen umgenutzt, und eine Repositionierung wäre auch ein logischer Schritt für die ersten Zagreber Zentren, Importanne und Importanne Gallery.
Letztendlich bedeutet Repositionierung nicht, dass die Mietpreise sinken, sondern was der endgültige Preis sein wird, hängt davon ab, ob das Zentrum attraktiver wird und neue Mieter anzieht, und im Falle der Erlangung eines neuen Zwecks, in welches Immobiliensegment der Raum umgenutzt wird.
– Die Repositionierung von Zentren in Bezug auf die Erweiterung des Angebots hat in der Regel einen positiven Einfluss auf bestehende Mieter, da durch die Hinzufügung vielfältiger Inhalte und die Anziehung einer größeren Anzahl von Besuchern das Zentrum für Einzelhändler und andere gewerbliche Mieter attraktiver wird. Dies führt zu einer erhöhten Nachfrage nach Räumen innerhalb des Zentrums, was letztendlich die Mietpreise erhöhen kann.
In Bezug auf die Repositionierung hinsichtlich einer Zweckänderung wird der Mietpreis durch die Marktbedingungen für ein bestimmtes Immobiliensegment diktiert. Hypothetisch gesprochen könnte für ein Einkaufszentrum, das Verluste macht und aus dem Mieter abwandern, die Änderung des Zwecks von Einzelhandel zu beispielsweise Lagerflächen eine Mietsenkung für die Mieter bedeuten.
Neben dem Standort, der eine bedeutende Rolle bei der Bestimmung der Mietpreise spielt, gibt es viele andere Faktoren, die dies beeinflussen, wie die Dauer des Mietvertrags, die vermietete Fläche, Investitionen in den Raum durch den Eigentümer oder Vermieter und andere Elemente des gewerblichen Angebots, schloss Nuccia Basanić.
