Ist es profitabler, in Mietimmobilien am Meer oder im Zentrum von Zagreb zu investieren? Wir liefern eine detaillierte Berechnung

In Immobilien zu investieren und von Mieteinnahmen zu leben, ist praktisch zu unserem Nationalsport geworden. Wir alle würden gerne weniger arbeiten und von passivem Einkommen leben. Allerdings hat sich die Situation mit Immobilien, insbesondere deren Preisen, in den letzten Jahren schnell verändert, und folglich auch die Beträge der Investitionen und die Rendite (umgangssprachlich als ROI bekannt). Für eine genaue Berechnung, wie profitabel dies tatsächlich ist, haben wir zwei Beispiele für Investitionen bereitgestellt, eines in ein Haus am Meer und eines in eine Wohnung im Zentrum von Zagreb.

Bojan Bernik, ein vielseitiger Unternehmer und Eigentümer der IT-Firma Morgan Code, kaufte 2018 in Absprache mit seiner Frau ein 100 Quadratmeter großes Grundstück in Zadar, in der Nähe des Strandes. Das Grundstück enthielt ein altes Haus mit einer Fläche von 70 Quadratmetern, und da es eine hohe Decke hatte, gelang es ihnen, es zu „heben“ und einen hohen Dachboden und eine obere Terrasse zu schaffen, sodass das Haus heute ein Schlafzimmer im Erdgeschoss und eines im Obergeschoss hat, einschließlich der oberen Terrasse. Der insgesamt vor fünf Jahren in das Grundstück und das Haus investierte Betrag betrug 120.000 Euro, von denen 40.000 ein Barkredit von der Bank mit einem Zinssatz von etwa fünf Prozent waren.

Vor zwei Jahren veröffentlichte Bernik eine genaue Berechnung der Rendite und Rentabilität der Investition auf seinem Facebook-Profil, aus der das Verhältnis von Einnahmen und Ausgaben über drei Saisons in der heutigen Villa Baronessa, die er vermietet, ersichtlich ist, die er auch mit seiner Familie im Juni und in den ersten zehn Tagen im August nutzt.

Die Kosten in der Tabelle beinhalten die Raten des Barkredits (Kapital und Zinsen) von 3.500 Euro pro Jahr. Er stellte auch eine Version des Gewinns ohne den Kredit zur Verfügung, um den Unterschied in der Rentabilität zu zeigen. Die Kosten beinhalten auch Provisionen für Booking und Airbnb.

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– Obwohl ich anfangs skeptisch war, stellte sich unsere Investition als der Zug des Jahrhunderts heraus. Das Haus wurde 2018 gekauft und 2019 komplett renoviert, als wir es für die Saison vorbereiteten. Das letzte Jahr war ein Rekordjahr; wir haben über 16.000 Euro verdient und die Preise um ein paar Prozent auf 193 Euro pro Nacht erhöht. Heute kann dieses Haus für das Doppelte dessen verkauft werden, was wir investiert haben. In fünf Jahren sind die Preise für alles gestiegen, obwohl die Preise für Baumaterialien kürzlich zu sinken begonnen haben.

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In Istrien, wo ich derzeit mit meinem Partner an einer ähnlichen, aber luxuriöseren Immobilie mit Pool arbeite, ist alles brutal teurer als in Zadar. Damals betrug die Rendite etwa 10 Prozent in 10 Jahren, heute hingegen erstreckt sich die ROI beim Investieren in Immobilien auf über 15 Jahre. Wir haben die Investition in weniger als drei Jahren zurückgezahlt, aber dank der vorzeitigen Rückzahlung aus anderen Einkommensquellen; andernfalls hätte die Rückzahlung etwa zehn Jahre gedauert – sagt Bernik.

Die Firma Irundo, gegründet von dem Unternehmerduo, Igor Kordić und Tomislav Zovko, spezialisiert sich auf die vollständige Immobilienverwaltung im strengen Zentrum von Zagreb und hat ihr Geschäft auf Dubrovnik, Rovinj, Opatija und Wien ausgeweitet, wo sie kürzlich eine Kooperation für 40 Apartments vertraglich vereinbart haben.

Die Agentur verwaltet derzeit etwa 200 Immobilien. Leader hat bereits eine Unternehmergeschichte über sie veröffentlicht, aber zur Erinnerung an die Herausforderungen beim Vermieten heute und vor mehr als zehn Jahren ist es wert, den Unterschied zu erwähnen: – Als wir 2011 in einem zuvor unbekannten Geschäft anfingen, hatten wir eine Vision und Strategie für Zimmer frei 2.0. Wir wurden Pioniere eines völlig neuen Konzepts und wurden schnell zur führenden Agentur in der Immobilienverwaltungsbranche. Wir haben die Zimmer frei-Schilder in die Vergangenheit geschickt und das Leben für zahlreiche kleine Apartmentvermieter weniger stressig gemacht, mit denselben oder sogar besseren Einnahmen – erzählte Kordić.

Ihr Anfang, fügt er hinzu, war sehr interessant, da es vor 11 Jahren schwierig war, den Apartmentbesitzern in Zagreb zu erklären, dass sie ihre Wohnung renovieren und sie für ein paar Tage an Touristen vermieten würden. Zu dieser Zeit existierte das Konzept eines Städtetrips noch nicht, zumindest nicht in Zagreb. Heute ist die Haupttätigkeit ihrer Agentur die vollständige Immobilienverwaltung, die die Koordination mit Gästen vor, während und nach ihrem Aufenthalt, die Organisation von Selbst-Check-ins oder persönlichen Empfängen für Gäste und die Registrierung im eVisitor-System umfasst. Nach dem Verlassen der Gäste organisieren und koordinieren sie die Reinigung der Apartments, das Waschen und Bügeln der Bettwäsche, die Lieferung von Verbrauchsmaterialien für jeden Gästewechsel und kümmern sich um Schäden oder Störungen. Darüber hinaus kümmert sich Irundo auch um Werbung, Verkauf, Preisgestaltung und Kommunikation mit den Gästen.

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Etwa 90 Prozent der Immobilienbesitzer, die Irundo den Gästen anbietet, sind tatsächlich Investoren, die Immobilieninvestitionen als die beste Möglichkeit erkannt haben, Kapital zu steigern. Die Eigentümer haben andere Jobs, und Irundo „verdient Geld“ für sie.

So sagt Kordić, dass die Immobilienpreise im Zentrum von Zagreb kontinuierlich steigen, was jeder aus erster Hand erfahren hat, und sie hängen weitgehend davon ab, ob es sich um einen Neubau oder ein altes Gebäude handelt. Für touristische Vermietungen bleibt die Lage der wichtigste Faktor, das engste Zentrum, maximal 500 Meter vom Ban-Jelačić-Platz entfernt.

– Derzeit gibt es eine erhebliche Preisspanne für alte Gebäude, die von 2.000 Euro/m2 bis 4.000 Euro/m2 reicht, während für Neubauten im Zentrum von Zagreb die Preise pro Quadratmeter bis zu achttausend Euro erreichen können. Derzeit liegt der normale Preis, zu dem alte Wohnungen zur Renovierung im strengen Zentrum von Zagreb verkauft werden, bei etwa 2.000 Euro/m2. Eine Reihe von Parametern beeinflusst die Verkaufspreise, einschließlich des Baus neuer Wohngebäude, der Preise für Neubauten, APN-Darlehen, Einnahmen aus der Tourismussaison und der Methode der Finanzierung von Immobilieninvestitionen, die größtenteils in bar realisiert wird, was bedeutet, dass Wohnungen „bar aus der Socke“ gekauft werden.

Darüber hinaus leben oder arbeiten immer mehr Ausländer in Zagreb, was auch den Anstieg der Kauf- und Verkaufspreise beeinflusst – sagt Kordić. Er fügt hinzu, dass die Dekoration von Apartments sich von der von Wohnapartments unterscheidet, da mehr Wert auf Innenarchitektur und weniger auf Funktionalität gelegt wird. Der Grund dafür ist, dass der durchschnittliche Aufenthalt der Gäste in Zagreb 1,5 Tage beträgt. So behauptet Kordić, dass attraktive Dekoration den größten Einfluss auf den erzielten Preis pro Nacht und das Jahreseinkommen hat. Allerdings spiegelt sich trotz der Tatsache, dass die Preise, zu denen Wohnungen im Zentrum von Zagreb verkauft werden, steigen, dies nicht in den Preisen pro Nacht wider, zu denen sie an Gäste vermietet werden.

– Dies ist ein völlig anderer Markt, der von völlig anderen Faktoren beeinflusst wird, die ausschließlich Angebot und Nachfrage sind, stark beeinflusst von der Verfügbarkeit freier Zimmer in Hotels für bestimmte Daten – fügt Kordić hinzu.

Seiner Meinung nach macht es Sinn, in eine Immobilie im Zentrum von Zagreb zu investieren, wenn die jährliche Rendite mindestens vier Prozent beträgt und wenn die Gesamtrendite der Investition zunächst über einen Zeitraum von bis zu 25 Jahren berechnet wird. Natürlich steigen im Laufe der Zeit die Immobilienpreise, wodurch sich die Rendite verkürzt, wenn die Immobilie verkauft wird.

Und hier ist ein konkretes Beispiel für eine Berechnung für eine Wohnung im strengen Zentrum von Zagreb mit einer Fläche von 80 Quadratmetern:

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Immobilien ohne Vermittler zu vermieten, klingt sicherlich viel ansprechender und profitabler. Es kann nicht so ein schwieriger Job sein, dass es niemand nicht tun könnte. Allerdings erfordert das Vermieten neben Zeit auch einige Vorkenntnisse und Wissen, insbesondere wenn es um die Planungsphase der Investition geht, wo es viele Details gibt, die bei einem Einstieg in eine Investition nicht einmal berücksichtigt werden. Eigentümer investieren oft zu viel, weil sie nicht gut kalkuliert haben.