Trotz der Tatsache, dass der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter in Kroatien im Jahr 2022 um 22 Prozent höher war als 2019 und die Baupreise im gleichen Zeitraum um 33 Prozent gestiegen sind, erwarten Immobilienmarktanalysten in diesem Jahr (endlich) eine Preisstagnation. In Europa zeigten eine geringere Anzahl von Transaktionen Ende letzten Jahres sogar die ersten Anzeichen fallender Immobilienpreise, und die Prognosen für dieses Jahr folgen diesem Trend. Andrej Šimatić, Partner bei Blue Rock Consulting, ist zuversichtlich in die Normalisierung des Immobilienmarktes.
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—– Europäische Prognosen deuten auf einen erwarteten Rückgang der Immobilienpreise um zwei bis zehn Prozent hin. Kroatien bietet derzeit keine Argumente, um einem anderen Trend als Europa zu folgen – abgesehen von der Tatsache, dass es eine Immobiliensteuer-Oase ist – es gibt keine Grundsteuer, niedrige Pauschalsteuern auf kurzfristige Vermietungen, aber dieser Faktor bezieht sich mehr auf die Küste als auf den Rest Kroatiens. Vielleicht wird der neue APN und eine gute Tourismussaison, die es ermöglicht, zusätzliches graues Geld in Immobilien zu investieren, den Effekt verzögern, aber die Normalisierung des Marktes wird schwer zu vermeiden sein – glaubt Šimatić.
Weniger Transaktionen, mehr Nachfrage
Eine Verlangsamung der Nachfrage, einen Rückgang der Transaktionen und eine Stagnation der durchschnittlichen Preise erwarten auch Klara Matić, Leiterin der Abteilung für Investmenttransaktionen bei Colliers, einem Unternehmen für Immobilieninvestmentmanagement.
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—– Seit mehreren Jahren hatten wir eine hohe Nachfrage und ein niedriges Angebot, was bedeutet, dass es zu wenig Neubauten gab, niedrige Zinssätze und folglich stiegen die Immobilienpreise stark. Jetzt, da die Zinssätze steigen, sind bestehende Kredite mit variablen Zinssätzen schwerer zurückzuzahlen, und neue Kredite werden teurer und weniger zugänglich. Dennoch erwarten wir trotz der reduzierten Anzahl von Transaktionen keine starken oder schnellen Preiskorrekturen, da es immer noch Nachfrage gibt, Bankeinlagen auf Rekordniveau sind, viel trockenes Kapital vorhanden ist und das Angebot sehr bescheiden bleibt – erklärt Matić und weist darauf hin, dass Trends aus Europa normalerweise mit Verzögerung in Kroatien ankommen.
Im Raum Zagreb beispielsweise setzt sich die signifikante Nachfrage nach Wohnungen und Häusern des letzten Jahres fort, betont Borislav Vujović, Direktor der Immobilienagentur Opereta. Der Grund ist auch eine neue Runde subventionierter APN-Darlehen, deren Anträge am 8. März beginnen. Der durchschnittliche Preis älterer Gebäude in Zagreb liegt bei 2500 Euro pro Quadratmeter, während Neubauten 2800 Euro kosten.
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—– Angesichts der Ankündigungen steigender Zinssätze sowie der Verlangsamung des Verkaufs, die in den meisten EU-Märkten stattgefunden hat, ist es realistisch, eine Verlangsamung des Verkaufs sowie einen Trend steigender Preise zu erwarten. Es gibt weiterhin Nachfrage nach Grundstücken, und diese wird für Parzellen zum Bau von Einfamilienhäusern und Wohngebäuden anhalten. Auch attraktive Grundstücke für den Bau von Logistikzentren und Flächen für Solarparks sind gefragt – erklärt Vujović.
Aktive inländische Käufer
Bei der Agentur Sky Nekretnine haben sie keinen Rückgang des Verkehrs und eine schwächere Nachfrage nach Wohnungen, Häusern, Grundstücken, Gewerbeflächen und Mietwohnungen festgestellt, sondern eher das Gegenteil. Dennoch erwarten sie auch im Jahr 2023 eine Stagnation im Wachstum der Immobilienpreise.
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—– Angesichts unserer spezifischen Mikrolage, des hohen Interesses ausländischer Investoren und des Eintritts in den Schengen-Raum und die Eurozone erwarten wir keine größeren Korrekturen der Immobilienpreise in Kroatien, insbesondere in attraktiven Lagen wie Zagreb und anderen größeren Städten sowie an der Adriaküste. Kurz gesagt, im Jahr 2023 erwarten wir keinen signifikanten Rückgang der Immobilienpreise in Kroatien – betont Martina Naletilić, Mitinhaberin von Sky Nekretnine.
Nicht weit südlich, an der kroatischen Küste, bleibt das Interesse an Immobilien stark, egal ob von inländischen oder ausländischen Käufern. Der Entscheidungsprozess für Käufer dauert im Winter jedoch etwas länger als im Sommer, merkt Mateja Bogdanić, Direktorin der Immobilienvertriebsagentur Euro Immobilien, an. Sie war angenehm überrascht von der Anzahl inländischer Käufer in allen Preisklassen.
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—– Inländische Käufer sind im vergangenen Jahr sehr aktiv in Immobilieninvestitionen geworden. Am gefragtesten waren Grundstücke für den Bau von Ferienhäusern, Wohnungen in Neubauten und moderne Villen. Ich erwarte, dass dieser Trend anhält; es hat sich gezeigt, dass Kroaten Mittel angesammelt haben und es vorziehen, in Immobilien zu investieren – bemerkt Bogdanić.
Attraktives Inland
Andererseits glaubt Šimatić, dass inländische Käufer zögerlicher bei Kaufentscheidungen sein werden, zumindest bis zur zweiten Hälfte dieses Jahres, wenn sie den Markt vorübergehend ankurbeln könnten. Ausländische Bürger kaufen traditionell mehr Immobilien an der Küste als in Zagreb, und alle Experten sind sich einig, dass der Beitritt Kroatiens zur Eurozone und zum Schengen-Raum den Kauf vereinfachen und erhöhen wird. Sky Nekretnine verzeichnet seit Anfang 2022 ein erhöhtes Interesse von Ausländern, und Naletilić sagt, dass viele Agenturen in EU-Ländern Partneragenturen in Kroatien suchen.
– Konkret stehen wir in Kontakt mit Agenturen aus Slowenien, Deutschland, Litauen, der Tschechischen Republik, Polen, Schweden, und wir verhandeln mit Kollegen aus einigen anderen Ländern. Ausländische Käufer interessieren sich hauptsächlich für die Küste und das Inland von Istrien, aber es gibt auch ein wachsendes Interesse an Immobilien in Zagreb und landwirtschaftlichen Flächen in den Gebieten von Lika und Slavonien. Ausländische Käufer haben im Allgemeinen eine bessere Kaufkraft als inländische Käufer, was sicherlich die zukünftige Preisbildung von Immobilien beeinflussen könnte – fügt Naletilić hinzu.
Trotz der hohen Nachfrage von ausländischen Bürgern ist es nach wie vor ziemlich schwierig, Immobilien in Kroatien in attraktiven Lagen mit Meerblick und in der Nähe des Meeres sowie Luxusimmobilien zu finden. Es ist schade, da solche Immobilien, betont Bogdanić, sehr hohe Preise erzielen könnten.
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In allen Arten von Immobilien lohnt es sich zu investieren, wenn wir eine Vorstellung davon haben, was und wie wir damit umgehen wollen, glaubt Vujović, aber es ist wichtig, zwischen einer Immobilie zum Wohnen und einer Immobilie als Investition zu unterscheiden.
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Eine Immobilie zum Wohnen ist keine Investition; es ist eine Ausgabe. Eine Immobilie, die eine Investition ist, bringt uns Einkommen. Wenn wir kaufen, um zu vermieten, sollten Wohnungen eine Rendite von mindestens vier Prozent pro Jahr abwerfen, während Gewerbeflächen sieben Prozent abwerfen sollten. Wir können investieren, indem wir eine Immobilie kaufen, sie renovieren und verkaufen, aber das ist in letzter Zeit aufgrund von Arbeitskräftemangel und dem ständigen Anstieg der Materialpreise ziemlich herausfordernd geworden – erklärt Vujović.
Mit dem signifikanten Anstieg der Neubaupreise an der Adria sind ältere Immobilien für Investitionen erschwinglicher geworden, merkt Bogdanić an.
– Natürlich erfordert eine alte Immobilie Renovierungen, um den heutigen Standards zu entsprechen, aber für diejenigen, die bereit sind, Ressourcen und Zeit für die Anpassung zu investieren, schafft eine solche Immobilie sicherlich einen Mehrwert – fügt Bogdanić hinzu.
Gute Lage, gute Investition
Wenn es um Immobilien geht, sind sich unsere Gesprächspartner über drei unbestreitbare Dinge einig: Lage, Lage und Lage. Matić betont, dass Immobilien in hervorragenden Lagen den geringsten Wert verlieren, wenn der Markt fällt, und den meisten Wert gewinnen, wenn der Markt steigt.
In Städten sind die attraktivsten Immobilien diejenigen, die in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Kindergärten und Krankenhäusern liegen; für Gewerbeflächen sind Verkehrs- und Fußgängerzonen wichtig, und für landwirtschaftliche Flächen sind Slavonien und Baranja die besten, fügt Vujović hinzu. Die Mehrheit der Immobilieninvestitionen, sogar 75 Prozent, erfolgt in den Landkreisen Zagreb, Split-Dalmatien, Zadar, Primorje-Gorski Kotar und Istrien, so die Analysen von Blue Rock Consulting.
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Numerous agencies in EU countries are currently seeking partner agencies in Croatia. Specifically, they are reaching out from Slovenia, Germany, Lithuania, the Czech Republic, Poland, Sweden, and we are negotiating with colleagues from some other countries.
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Naletilić hält den Kauf von Wohnungen in kleineren Städten, die Zagreb zugewandt sind, wo der Preis pro Quadratmeter viel niedriger ist als in Zagreb und die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch ist, wie Karlovac, Velika Gorica und Zaprešić, für eine gute Investition.
– Langfristig halten wir den Kauf von Grundstücken in Lika und Slavonien, Teilen Kroatiens, wo wir Entwicklungen erwarten, für eine gute Investition, und in naher Zukunft sicherlich für ein erhöhtes Interesse ausländischer Käufer. In Immobilien in Kroatien zu investieren, ist eine ausgezeichnete Entscheidung, und es gibt in der Tat viele gute Ideen – schließt Naletilić.
Ob sich die Investition jedoch auszahlt, hängt von den anfänglichen Kosten, Angebot und Nachfrage zum Zeitpunkt des Verkaufs (oder der Vermietung) und der Geschwindigkeit der Kapitalrendite ab, betont Matić. Sie warnt, dass man vor einer Investitionsentscheidung sorgfältig über die eigene Zeit und Engagement, unvorhergesehene Kosten, Baugeschwindigkeit, Genehmigungen und mögliche Erhöhungen der Baukosten nachdenken sollte. Sie fügt jedoch hinzu, dass, wenn alles nach Plan läuft, durch Investitionen in Villen und Wohnungen an der Küste und deren Verkauf an Ausländer lukrative und schnelle Gewinne erzielt werden können.
