Ranilović warnt: Der Immobilienmarkt unterzieht sich einer umfassenden Bereinigung

Der kroatische Immobilienmarkt steht vor erheblichen Veränderungen. Während die Quadratmeterpreise weiterhin den öffentlichen Raum dominieren, findet im Hintergrund ein entscheidender legislativer Kampf statt, um Ordnung in einen Beruf zu bringen, der in den letzten zwei Jahren eine wahre Expansion erlebt hat.

Laut Daten der Kroatischen Handelskammer hat sich die Anzahl der Agenturen innerhalb eines Jahres um fast 19 Prozent erhöht, mit 1492 registrierten Agenturen und über 4800 lizenzierten Maklern.

Der plötzliche Anstieg der Teilnehmerzahl hat jedoch unerwünschte Nebenwirkungen mit sich gebracht. An erster Stelle steht ein Rückgang der Servicequalität sowie ein Anstieg illegaler Tätigkeiten und unethischer Praktiken, wie die Werbung für Immobilien ohne Wissen des Eigentümers. Die Reaktion des Staates und des Berufs erfolgt in Form des Entwurfs für das Gesetz über die Immobilienvermittlung, das sich derzeit in der E-Konsultation befindet, mit einer Umsetzung, die im ersten Teil des Jahres 2026 erwartet wird.

Die neuen Änderungen bringen deutlich strengere Strafen, die Digitalisierung von Prozessen, aber auch klarere Spielregeln, von verpflichtenden schriftlichen Verträgen vor jeder Zahlung bis hin zur Erhöhung der Mindestbeträge der Berufshaftpflichtversicherung auf 100.000 Euro. Die größte Neuheit sind jedoch die drastischen Strafen, sodass diejenigen, die ’schwarz‘ arbeiten oder Immobilien ohne einen Vertrag mit dem Eigentümer bewerben, mit Geldstrafen von bis zu 15.000 Euro rechnen müssen, während die Strafen für illegale Agenturen bis zu 30.000 Euro betragen können.

Wir sprachen mit Dubravko Ranilović, Präsident des Verbands der Immobilienwirtschaft bei der HGK, über die Bedeutung dieser Änderungen für Agenturen und für Bürger, die ihre Wohnungen kaufen oder verkaufen, der seit Jahren für die Professionalisierung des Berufs und Nulltoleranz gegenüber illegalen Geschäftspraktiken eintritt.

Der Entwurf verbietet ausdrücklich, dem Käufer oder Mieter eine Provision zu berechnen, wenn sie keinen Vertrag mit dem Makler unterzeichnet haben. Wird dies praktisch das Modell ‚Provision vom Käufer‘ abschneiden, und wie wird ein korrekter Ablauf aussehen, wenn der Käufer dennoch möchte, dass die Agentur ihn vertritt?

– Das ‚Provision‘-Modell vom Käufer wird nicht abgeschafft, da es völlig normal ist, dass der Käufer eine Provision für die Dienstleistung zahlt. Die Unterschrift des Vermittlungsvertrags war unabhängig davon, ob Ihr Kunde der Verkäufer, Käufer, Vermieter oder Mieter ist, verpflichtend.

Die Vertragsparteien, einschließlich der Dienstleistungsnutzer, waren völlig falsch zurückhaltend, den gleichen zu unterzeichnen, da sie sich nicht verpflichten wollten, aber gleichzeitig eine informelle Beziehung zum Makler akzeptierten, die in der Regel schlecht endete.

Daher können Sie niemandem eine Gebühr berechnen, wenn Sie dies nicht zuvor in einem Vermittlungsvertrag vereinbart haben, und somit können Sie dem Käufer keine Gebühr berechnen, wenn kein gültiger und zuvor abgeschlossener Vermittlungsvertrag zwischen dem Käufer und dem Makler besteht. Dies verhindert die Berechnung von Gebühren, die ausschließlich auf der Besichtigung der Immobilie oder der Teilnahme an der Transaktion ohne eine klare vertragliche Beziehung basieren, was den Schutz der Käufer und Mieter stärkt.

Wenn der Käufer möchte, dass die Agentur eine Immobilie für ihn sucht, ist dies weiterhin erlaubt, jedoch nur mit dem klar geäußerten Willen des Käufers und dem Abschluss eines schriftlichen Vermittlungsvertrags vor Beginn der Dienstleistungserbringung. Ein solcher Vertrag muss den Umfang der Dienstleistungen, die Höhe der Provision und alle zusätzlichen Kosten transparent definieren, zusammen mit einer klaren Abgrenzung der Interessen in Bezug auf den Vertrag, den der Makler mit dem Verkäufer oder Vermieter hat.

Der Verband der Immobilienwirtschaft bei der HGK weist auf die Notwendigkeit hin, unfaire Praktiken auf dem Markt strenger zu sanktionieren, unter denen die Werbung für eine Immobilie ohne Zustimmung des Eigentümers oder ohne einen unterzeichneten Vermittlungsvertrag heraussticht. Die Höhe der Provision, die normalerweise als Prozentsatz des Wertes der Immobilie berechnet wird, die der Makler verkauft, ermöglicht es den Maklern derzeit, erhebliche Einnahmen zu erzielen. Aus diesem Grund besteht bei allen Marktteilnehmern Interesse, dies mit einem klaren und durchsetzbaren gesetzlichen Rahmen zu regeln, der eine professionelle Ausübung der Tätigkeiten, Investitionen in die Servicequalität und einen effektiven Schutz vor unlauterem Wettbewerb und unethischen Praktiken ermöglicht, vor denen die Kroatische Handelskammer kontinuierlich warnt.

Bis jetzt haben häufige Unregelmäßigkeiten in diesem Bereich, wie die Werbung ohne Wissen oder Zustimmung des Eigentümers, das öffentliche Vertrauen untergraben und die Tür zu Missbrauch geöffnet. Die Regulierung der Werbung und die Festlegung von Ordnungswidrigkeiten schaffen einen sichereren und geordneteren Rahmen, der einen größeren Schutz für Eigentümer und Nutzer garantiert und zur Markttransparenz beiträgt. Die Verpflichtung, schriftliche Vermittlungsverträge in Immobiliengeschäften abzuschließen, die den Inhalt des Vertrags, einschließlich der Höhe der Provision, der Art der zusätzlichen Kosten und der Verpflichtungen des Maklers, definiert, verringert die Unsicherheit der Dienstleistungsnutzer und ermöglicht eine konsistente Anwendung des Gesetzes.

Die Mindestberufshaftpflichtversicherung wird auf 100.000 Euro pro Schadensereignis und 300.000 Euro jährlich erhöht. Wie sehr wird dies die Kosten der Agenturtätigkeit erhöhen und werden einige kleinere Makler den Markt verlassen?

– Wir halten diesen Betrag nicht für so belastend, aber es ist für den Makler letztendlich wichtig, wie viel die Prämie jährlich zu zahlen sein wird. Die Erhöhung des Mindestbetrags der Versicherung gewährleistet einen angemessenen Schutz für die Nutzer und erhöht das Niveau der beruflichen Verantwortung der Makler. Ich wiederhole, die Police wird vom Makler (Agentur) abgeschlossen, nicht vom Agenten.

Der Agent ist ausschließlich an einen Makler gebunden und durch einen Arbeitsvertrag, mit Ordnungswidrigkeiten. Warum gibt es eine solche Verschärfung und was bedeutet das für den Arbeitsmarkt der Agenten und für die Kunden?

– Der Makler (Agentur) war immer das Subjekt in Immobiliengeschäften und nie der Agent. Der Agent war immer eine Person, die beim Makler angestellt war. Hier gibt es keine Verschärfung und es ändert sich nichts im Vermittlungsgesetz. Diese Bestimmungen gelten seit 2007, als das Gesetz verabschiedet wurde. Das Problem ist, dass Agenten die Nutzer in die Irre geführt haben, indem sie dachten, sie könnten ohne einen Makler arbeiten, was nie erlaubt war.

Es ist falsch, Agenten lizenziert zu nennen, da nur die Agentur (Makler), die alle Bedingungen gemäß dem Gesetz erfüllt, lizenziert werden kann, um eine Entscheidung des Ministeriums zur Ausübung von Vermittlungstätigkeiten zu erhalten. Einige Agenturen haben tatsächlich diese Beziehung ohne Arbeitsvertrag gefördert, da sie bei Agenten gespart haben, indem sie sie nicht angestellt haben.

Neben dem Anstieg der Immobilienpreise gab es in den letzten zwei Jahren auch einen Anstieg der Anzahl der Agenturen in Kroatien. Folglich hat es mit einer größeren Anzahl von Teilnehmern an Immobiliengeschäften auch einen gewissen Rückgang der Servicequalität gegeben, sowie illegale Aktivitäten von vielen, die sich mit der Vermittlung beschäftigen. Ein wesentlicher Beitrag dazu muss auch die Anerkennung der Bedeutung und Notwendigkeit sein, dass Nutzer ausschließlich mit legalen Maklern zusammenarbeiten, da dies der einzige Weg ist, um eine höhere Qualität und professionellere Dienstleistungen sowie Sicherheit für die Kunden auf lange Sicht zu gewährleisten.

Wir erinnern Sie daran, dass ein Makler (Agentur) in Immobiliengeschäften legal arbeiten muss, was bedeutet, dass er auf der Grundlage gesetzlicher Verpflichtungen eine Entscheidung des Ministeriums (Lizenz) zur Ausübung von Vermittlungstätigkeiten in Immobiliengeschäften einholen muss. Das Gesetz über die Vermittlung in Immobiliengeschäften hat seit 2007 die Bedingungen für die Registrierung von Agenten im Agentenregister festgelegt, als es in Kraft trat, einschließlich des Bestehens einer Fachprüfung, der Bildungsqualifikationen und des Nachweises über ein einwandfreies Führungszeugnis.

Die präzise Regelung des Verbots gleichzeitiger Tätigkeiten für mehrere Makler trägt zur Professionalisierung bei und verringert Interessenkonflikte. Die Folgen dieser Bestimmungen spiegeln sich in der Stärkung der Verantwortung aller Teilnehmer an Transaktionen wider, insbesondere der Makler, dienen aber auch als Leitfaden für Bürger oder Nutzer von Vermittlungsdiensten, um die Überwachung ihrer beruflichen Qualifikationen transparent zu gestalten und den Schutz der Dienstleistungsnutzer zu erhöhen.

Im Entwurf wird die Rolle der HGK durch das Register/Verzeichnis und ethische Vorschriften gestärkt, mit der Möglichkeit, unethische Praktiken zu sanktionieren. Welche drei Praktiken möchte die HGK zuerst ‚bereinigen‘ und wie wird sie dies konkret umsetzen, damit es nicht bei toten Buchstaben auf Papier bleibt?

– Ich wiederhole, dies ist kein neues Gesetz. All das oben Genannte ist seit 2007 durch das Gesetz geregelt. Das Gesetz hat die Art und Weise der Führung und Aktualisierung des Registers der Makler klar definiert, einschließlich der Meldung von Änderungen in den Daten, der Verpflichtungen der Kroatischen Handelskammer und des Verfahrens zur Löschung von Maklern im Falle der Nichterfüllung der gesetzlichen Bedingungen.

Die Position der HGK ist, dass die Verbesserung der Servicequalität und die Reduzierung von Beschwerden über die Arbeit der Makler nur durch die Ausrichtung der Inspektionsaufsicht auf grobe Gesetzesverstöße wie: die Durchführung von Vermittlungen ohne Lizenz, die Werbung für Immobilien ohne schriftlichen Auftrag und die Beschäftigung von Agenten ohne feste Anstellung beim Makler erreicht werden kann. Durch die Sanktionierung solcher unloyalen und unprofessionellen Akteure würde die Anzahl der Beschwerden über die Arbeit der Makler minimiert.